Finanse i podatki

Fundusz remontowy w małej wspólnocie — jak go prowadzić

Zespół apparto · 4 sierpnia 2026

To nie jest porada prawna ani podatkowa. Materiał ma charakter edukacyjny. Zasady tworzenia funduszu i ujęcie księgowe wpłat zależą od typu wspólnoty i jej uchwał — w razie wątpliwości potwierdź z księgową lub doradcą.

Fundusz remontowy to wspólna „skarbonka” wspólnoty na większe i przyszłe naprawy — dach, elewację, drogę, instalacje — na które nie starczy bieżącej składki w miesiącu, w którym akurat wypadną. W małej wspólnocie prowadzi się go prosto: każdy właściciel dopłaca co miesiąc ustaloną kwotę, a te pieniądze odkłada się osobno od kosztów bieżących.

Czy fundusz remontowy jest obowiązkowy

Nie. Ustawa o własności lokali nie każe wspólnocie prowadzić wydzielonego funduszu remontowego. Obowiązkiem jest coś innego: każdy właściciel musi uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a te koszty obejmują między innymi remonty i bieżącą konserwację. Fundusz remontowy to tylko wygodny sposób, żeby część tych pieniędzy zbierać z wyprzedzeniem, zamiast szukać ich dopiero wtedy, gdy dach zacznie przeciekać.

W praktyce mieć go warto niemal zawsze. Bez funduszu każda poważniejsza naprawa oznacza nagłą zrzutkę „na już”, zwykle w najgorszym momencie i przy pełnym stole dyskusji, kto ile ma dorzucić. Regularne, niewielkie wpłaty rozkładają koszt w czasie i zamieniają awarię z kryzysu w zaplanowany wydatek.

Na czym stoi fundusz — podstawa prawna

Cały mechanizm opiera się na kilku przepisach ustawy o własności lokali. Art. 13 ust. 1 nakłada na właściciela obowiązek udziału w kosztach zarządu. Art. 14 wylicza, co się na te koszty składa — na pierwszym miejscu są właśnie wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Art. 15 ust. 1 mówi, jak się je pokrywa: zaliczkami płatnymi z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Sam fundusz remontowy nie jest osobnym bytem prawnym. To wydzielona część zaliczki, którą wspólnota postanawia gromadzić na przyszłe remonty zamiast wydawać na bieżąco. Dlatego jego utworzenie i wysokość ustala się uchwałą właścicieli — ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu to czynność przekraczająca zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 pkt 3). Zarząd nie może wprowadzić funduszu ani podnieść stawki sam, jednostronną decyzją.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.Art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali

Zaliczka a fundusz remontowy — gdzie różnica

To dwa najczęściej mylone pojęcia. Zaliczka na koszty zarządu pokrywa wydatki bieżące: prąd i wodę w częściach wspólnych, sprzątanie, ubezpieczenie, drobne naprawy, wynagrodzenie zarządu. Pieniądze wpływają i od razu schodzą na rachunki danego miesiąca.

Fundusz remontowy to część tej samej zaliczki, tyle że odkładana na później — na remonty, które dopiero nadejdą. Środki nie „przepalają się” w danym miesiącu, lecz rosną z miesiąca na miesiąc, aż uzbiera się kwota na konkretne zadanie.

Formalnie oba strumienie to zaliczki na koszty zarządu w rozumieniu art. 15. Różni je przeznaczenie i moment wydania. Dlatego tak ważne jest, żeby prowadzić je jako dwie osobne pozycje — inaczej po roku nikt nie odróżni, ile poszło na bieżączkę, a ile realnie zostało na czarną godzinę.

Jak ustalić stawkę

Punktem wyjścia nie jest kwota z sufitu, tylko lista. Spiszcie remonty przewidywane na najbliższe lata — przegląd instalacji, malowanie klatki, naprawa dachu czy nawierzchni — oszacujcie ich koszt i rozłóżcie na miesiące. Z tego wychodzi stawka, która ma sens, a nie taka, która brzmi „bezpiecznie”.

Kluczem jest proporcja. Co do zasady koszty utrzymania i remontów nieruchomości wspólnej właściciele ponoszą proporcjonalnie do swoich udziałów (art. 12 ust. 2). W praktyce stawkę często podaje się jako kwotę od metra kwadratowego, bo to wygodne — ale warto pamiętać, że udział w nieruchomości wspólnej i metraż lokalu nie zawsze są tym samym, więc rozliczenie „od metra” bywa kwestionowane. Bezpieczniej trzymać się udziałów albo świadomie zapisać wybrany sposób w uchwale.

Lepiej zacząć od rozsądnej, stałej kwoty niż od zera i późniejszych zrzutek awaryjnych. Stawkę można później podnieść albo obniżyć — też uchwałą — gdy plan remontów się zmieni.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.Art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali

Ewidencja i gromadzenie środków

Zasada numer jeden: fundusz remontowy trzymajcie osobno od opłat bieżących. Najczystszy układ to odrębny rachunek albo przynajmniej wyraźnie wyodrębniona pozycja w rozliczeniach, z widocznym stanem środków i historią wpłat i wydatków. Gdy każdy właściciel widzi, ile jest w funduszu i na co poszły pieniądze, znikają pytania „gdzie są nasze wpłaty”.

W dużej wspólnocie zarząd ma wprost obowiązek prowadzić pozaksięgową ewidencję kosztów zarządu oraz zaliczek na ich pokrycie (art. 29 ust. 1). W małej wspólnocie ten formalny wymóg nie działa tak samo, ale sama potrzeba zostaje: bez rzetelnej ewidencji nie da się ani rozliczyć roku, ani udowodnić, że pieniądze z funduszu poszły faktycznie na remonty.

Środki na funduszu to majątek wspólnoty przeznaczony na wspólny cel, a nie prywatne oszczędności poszczególnych właścicieli — dlatego przy sprzedaży lokalu zebranych wpłat zwykle się nie „odzyskuje”, przechodzą razem z udziałem w nieruchomości wspólnej. Warto uprzedzić o tym każdego, kto dopiero dołącza do wspólnoty.

Na co można wydać i co z podatkiem

Fundusz remontowy jest na remonty i utrzymanie nieruchomości wspólnej: dach, elewacja, klatka, instalacje, droga wewnętrzna, przegląd kominiarski czy elektryczny. Nie finansuje się z niego napraw wewnątrz cudzego lokalu ani wydatków, które z utrzymaniem części wspólnych nie mają nic wspólnego.

To nie jest tylko kwestia porządku — od tego zależą podatki. Wspólnota jest podatnikiem CIT, ale jej dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są zwolnione z podatku, o ile przeznaczy je na utrzymanie tych zasobów (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Wpłaty na fundusz remontowy dotyczący lokali mieszkalnych mieszczą się w tym zwolnieniu. Ale dochody z czegoś innego niż gospodarka mieszkaniowa — na przykład z lokali użytkowych, najmu powierzchni na reklamę czy masztu — są opodatkowane, nawet jeśli trafią na fundusz remontowy.

Niezależnie od tego, czy podatek wychodzi, czy nie, wspólnota co roku składa deklarację CIT-8. Prawidłowe rozdzielenie „mieszkaniowego” i „niemieszkaniowego” strumienia w ewidencji to właśnie to, co decyduje o tym, ile z funduszu zostanie zwolnione.

Mała wspólnota — o czym pamiętać

Od 2020 roku mała wspólnota to najwyżej trzy lokale (wcześniej granicą było siedem). To ważne, bo małą wspólnotą rządzi nie ustawa o własności lokali, tylko Kodeks cywilny o współwłasności. W praktyce oznacza to jedno: do czynności przekraczających zwykły zarząd — a wprowadzenie czy zmiana funduszu remontowego się do nich zalicza — potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli, nie większości.

Reszta zasad zostaje bez zmian: pieniądze trzymacie osobno, plan remontów spisujecie, ewidencję prowadzicie rzetelnie. Mała skala nie zwalnia z porządku — raczej go ułatwia, bo osób przy stole jest kilka. W apparto fundusz remontowy prowadzi się jako osobną pozycję w rozliczeniach, ze stanem środków i historią wpłat widoczną dla każdego właściciela, więc rozliczenie roku i rozmowa o kolejnym remoncie zaczynają się od tych samych, jasnych liczb.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.Art. 19 ustawy o własności lokali

Najczęstsze pytania

Czy fundusz remontowy we wspólnocie jest obowiązkowy?

Nie. Ustawa o własności lokali nie nakazuje prowadzić wydzielonego funduszu remontowego. Obowiązkowy jest udział właścicieli w kosztach zarządu nieruchomością wspólną (art. 13–15), które obejmują remonty. Fundusz to dobrowolny, ale bardzo praktyczny sposób gromadzenia tych pieniędzy z wyprzedzeniem. Tworzy się go uchwałą właścicieli.

Czym różni się zaliczka od funduszu remontowego?

Zaliczka pokrywa koszty bieżące (prąd i woda w częściach wspólnych, sprzątanie, ubezpieczenie, drobne naprawy) i schodzi w danym miesiącu. Fundusz remontowy to część zaliczki odkładana na przyszłe, większe remonty — pieniądze rosną z miesiąca na miesiąc, aż uzbiera się kwota na konkretne zadanie. Formalnie oba strumienie to zaliczki na koszty zarządu; różni je przeznaczenie.

Ile powinien wynosić fundusz remontowy i jak ustalić stawkę?

Nie ma ustawowej stawki. Punktem wyjścia jest lista remontów przewidywanych na najbliższe lata i ich szacowany koszt rozłożony na miesiące. Wysokość ustala uchwała właścicieli. Co do zasady koszty rozkłada się proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2); rozliczenie „od metra” jest wygodne, ale bywa kwestionowane, bo udział i metraż nie zawsze są tożsame.

Czy od wpłat na fundusz remontowy trzeba płacić podatek?

Wspólnota jest podatnikiem CIT, ale dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są zwolnione z podatku, jeśli przeznaczy je na utrzymanie tych zasobów (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Wpłaty na fundusz remontowy dotyczący lokali mieszkalnych zwykle mieszczą się w zwolnieniu. Dochody z lokali użytkowych czy najmu są opodatkowane. Niezależnie od wyniku wspólnota składa co roku CIT-8.

Czyją własnością są pieniądze zebrane na funduszu remontowym?

Środki na funduszu to majątek wspólnoty przeznaczony na wspólny cel, a nie prywatne oszczędności poszczególnych właścicieli. Przy sprzedaży lokalu zebranych wpłat zwykle się nie odzyskuje — przechodzą razem z udziałem w nieruchomości wspólnej na nowego właściciela. Warto uprzedzić o tym każdego, kto dołącza do wspólnoty.

Czy w małej wspólnocie do 3 lokali też trzeba mieć fundusz remontowy?

Nie ma takiego obowiązku, tak samo jak w większych wspólnotach — ale warto. W małej wspólnocie (od 2020 r. to najwyżej trzy lokale) obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, więc na wprowadzenie lub zmianę funduszu potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli, a nie tylko większości.