Prawo i uchwały

Głosowanie uchwały online a ustawa o własności lokali

Zespół apparto · 4 sierpnia 2026

To nie jest porada prawna. Materiał ma charakter edukacyjny. Dopuszczalny tryb i wymogi zależą od typu wspólnoty oraz treści konkretnej uchwały — w razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem.

Uchwałę wspólnoty można podjąć bez zwoływania wszystkich do jednego pokoju. Ustawa o własności lokali dopuszcza zbieranie głosów po kolei, od każdego właściciela z osobna, i to właśnie na tym trybie opiera się głosowanie online. Cała sztuka w tym, żeby dało się jednoznacznie ustalić, kto i jak zagłosował.

Co mówi ustawa: dwie drogi do uchwały

Ustawa o własności lokali przewiduje dwa sposoby podjęcia uchwały: na zebraniu właścicieli albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Można też te tryby połączyć — część głosów pada na zebraniu, resztę zbiera się później od osób, których na sali nie było. To nie jest furtka ani wyjątek, tylko normalna ścieżka wpisana wprost w art. 23 ust. 1.

Indywidualne zbieranie głosów oznacza, że zarząd dociera do każdego właściciela osobno i odbiera jego głos: za, przeciw albo wstrzymuję się. Ustawa nie narzuca jednej formy, w jakiej ten głos ma paść. Historycznie robiło się to na papierowej karcie do podpisu, obchodząc mieszkania. Głosowanie z telefonu to dokładnie ten sam tryb, tylko kartę zastępuje ekran.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.Art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali

Jak liczą się głosy: udziały, nie lokale

W większej wspólnocie uchwały zapadają większością liczoną udziałami w nieruchomości wspólnej, a nie zasadą „jeden lokal — jeden głos”. Właściciel dużego lokalu ma większy udział, więc jego głos waży więcej. Udział wynika z aktu notarialnego i zwykle odpowiada powierzchni lokalu w stosunku do całości.

Od tej reguły jest wyjątek. Umowa właścicieli albo uchwała podjęta w tym samym trybie może przewidzieć, że w danej sprawie każdy właściciel ma jeden głos. Dodatkowo, gdy suma udziałów nie równa się 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie „jeden właściciel — jeden głos” wprowadza się na żądanie osób mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów (art. 23 ust. 2a).

Ważny szczegół, który myli wiele wspólnot: w dużej wspólnocie nie ma kworum. Większość liczy się od wszystkich udziałów w nieruchomości, a nie od tych, którzy akurat zagłosowali. Uchwała przechodzi, gdy zbierzesz głosy „za” przekraczające połowę wszystkich udziałów — nawet jeśli reszta w ogóle się nie wypowie. To dlatego zebranie samo nie wystarcza, a dozbieranie brakujących głosów po nim jest tak istotne.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.Art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali

Czy głos elektroniczny albo na odległość jest dopuszczalny

Tak. Ustawa nie zakazuje głosowania drogą elektroniczną i nie narzuca formy oddania głosu w trybie indywidualnego zbierania. Kancelarie prawne oraz orzecznictwo (m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku) przyjmują, że e-mail czy dedykowany system głosowania mieszczą się w ramach art. 23, o ile spełnisz dwa warunki: da się jednoznacznie zidentyfikować głosującego i zostaje ślad, jak zagłosował.

Prawnicy zalecają, żeby możliwość głosowania elektronicznego wprowadzić wcześniej uchwałą wspólnoty i traktować ją jako drogę dobrowolną, a nie jedyną. Chodzi o to, by nikogo nie odciąć od głosu tylko dlatego, że nie korzysta z internetu — kto woli papier, ma dostać papier. Taka uchwała porządkuje zasady i utrudnia późniejsze podważanie wyniku.

Warto rozróżnić dwie rzeczy. Głosowanie zdalne w trybie indywidualnego zbierania głosów, rozłożone w czasie, jest bezpieczne i ma mocną podstawę. Odtworzenie „zebrania na żywo” przez wideokonferencję to temat bardziej sporny — ustawa o własności lokali nie reguluje wprost e-zebrań tak, jak zrobiono to np. w spółkach. Dla małej wspólnoty prostsza i pewniejsza jest po prostu ścieżka indywidualnego zbierania głosów online.

Jak zapewnić dowód oddania głosu

Głosowanie online realnie broni wspólnotę wtedy, gdy w razie sporu potrafisz pokazać, kto i jak zagłosował. Luźny wątek na grupie sąsiedzkiej albo pojedyncze SMS-y tego nie dają — łatwo je zakwestionować. Uporządkowany zapis głosów to najsłabszy punkt papierowego obchodu i największa przewaga rozwiązania cyfrowego.

Na co zwrócić uwagę, żeby głos się „obronił”:

Identyfikacja głosującego — trzeba wiedzieć, że głos oddał właściciel konkretnego lokalu, a nie przypadkowa osoba. W praktyce służy do tego logowanie na konto powiązane z lokalem.
Zapis treści głosu i momentu jego oddania — za, przeciw czy wstrzymanie, wraz z datą, żeby dało się odtworzyć przebieg głosowania.
Przypisanie głosu do udziału — wynik liczony automatycznie udziałami eliminuje błędy arytmetyczne, o które najłatwiej przy ręcznym sumowaniu.
Zawiadomienie o treści uchwały — art. 23 ust. 3 wymaga, by o uchwale podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie powiadomić każdego właściciela na piśmie. To termin, od którego liczy się prawo zaskarżenia uchwały do sądu.

Protokół i dokumentacja uchwały

Zwykła uchwała wspólnoty nie wymaga formy aktu notarialnego — spisuje się ją i podpisuje samodzielnie. Warto jednak, żeby dokumentacja pokazywała komplet: treść uchwały, sposób i termin głosowania, listę oddanych głosów z udziałami oraz wynik. Taki „protokół” z głosowania zdalnego to zebrane w jednym miejscu głosy i ich podsumowanie.

Zaskarżenie uchwały to najczęstszy scenariusz, w którym dokumentacja przechodzi próbę. Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie liczonym od dnia, w którym dowiedział się o niej albo został o niej zawiadomiony. Wtedy liczy się, czy wspólnota potrafi wykazać, że głosy oddały właściwe osoby, a większość udziałów faktycznie się zebrała. System, który trzyma ten ślad automatycznie, oszczędza tłumaczenia się z kartek sprzed roku.

Mała czy duża wspólnota — to zmienia zasady

Reguły z art. 23 dotyczą dużej wspólnoty, czyli takiej, w której liczba lokali przekracza trzy. Wtedy właściciele wybierają zarząd i podejmują uchwały większością udziałów, na zebraniu albo przez indywidualne zbieranie głosów.

W małej wspólnocie — do trzech lokali włącznie — do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy). Czynności zwykłego zarządu podejmują właściciele mający większość udziałów, a sprawy przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich; przy sporze rozstrzyga sąd. Nie ma tu sformalizowanego trybu uchwał z art. 23, ale zebranie zgody właścicieli i tak można ułożyć zdalnie — z tym samym zyskiem: jest ślad, kto się na co zgodził.

Zanim ustawisz głosowanie, sprawdź więc dwie rzeczy: ile masz lokali i czy w umowie właścicieli nie zapisano odrębnych zasad. To one decydują, którym torem idziesz i jak liczysz głosy.

Najczęstsze pytania

Czy wspólnota może podjąć uchwałę online bez zebrania?

Tak. Ustawa o własności lokali (art. 23 ust. 1) dopuszcza podejmowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, bez zwoływania zebrania. Głosowanie online to elektroniczna forma tego samego trybu — trzeba tylko zapewnić identyfikację głosującego i zapis oddanego głosu.

Czy głosowanie przez internet albo e-mail jest zgodne z prawem?

Co do zasady tak — ustawa nie narzuca formy oddania głosu w trybie indywidualnego zbierania i nie zakazuje drogi elektronicznej, co potwierdza orzecznictwo. Prawnicy zalecają, by możliwość głosowania elektronicznego wprowadzić wcześniej uchwałą wspólnoty i traktować jako drogę dobrowolną, a nie jedyną.

Jak liczy się większość — od lokali czy od udziałów?

W dużej wspólnocie większość liczy się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2), a nie „jeden lokal — jeden głos”. Wyjątek: umowa albo uchwała może przewidzieć jeden głos na właściciela, a taki tryb wprowadza się też na żądanie osób mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów, gdy suma udziałów nie równa się 1 lub większość należy do jednego właściciela.

Czy przy głosowaniu na odległość obowiązuje kworum?

W dużej wspólnocie nie ma wymogu kworum. Większość liczy się od wszystkich udziałów w nieruchomości, a nie od tych, którzy zagłosowali. Uchwała przechodzi, gdy głosy „za” przekroczą połowę wszystkich udziałów — nawet jeśli część właścicieli w ogóle się nie wypowie.

Jak udowodnić, że dana osoba oddała dany głos?

Potrzebujesz identyfikacji głosującego (że to właściciel konkretnego lokalu) oraz zapisu treści i momentu oddania głosu. Dedykowany system trzyma ten ślad automatycznie i sumuje głosy udziałami. Pamiętaj też o zawiadomieniu każdego właściciela na piśmie o treści uchwały (art. 23 ust. 3) — od tego biegnie termin na jej zaskarżenie.

Czy w małej wspólnocie też stosuje się art. 23?

Nie. Mała wspólnota to nie więcej niż trzy lokale — wtedy do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy), a nie sformalizowany tryb uchwał z art. 23. Zgodę właścicieli i tak można zebrać zdalnie, tyle że według zasad współwłasności.